Como escolher o documento certo para o seu negócio imobiliário

A pergunta “qual contrato eu uso?” quase sempre tem resposta rápida quando se olha para três coisas: o que acontece com o imóvel, quem é o titular e se há financiamento ou programa habitacional no meio. Siga as etapas abaixo na ordem.

1. O imóvel vai mudar de dono ou só ser usado?

Se a ideia é que outra pessoa use o imóvel por um período e devolva, o negócio é uma locação. Aí a pergunta seguinte é a finalidade e o prazo: moradia sem data curta para terminar é locação residencial; estadia transitória de até 90 dias (lazer, curso, tratamento, obra no próprio imóvel) é locação por temporada, prevista nos arts. 48 a 50 da Lei nº 8.245/1991.

Se a ideia é que outra pessoa passe a ser a titular, siga para a etapa 2.

2. Quem vende é o dono registrado?

Peça a certidão atualizada da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. Se o nome de quem vende está lá como proprietário e não há financiamento pendente, o caso é uma compra e venda tradicional, que termina com o título registrado na matrícula (Código Civil, art. 1.245).

Se o nome que aparece é de outra pessoa — a construtora, um falecido cujo inventário não terminou, o banco — quem negocia normalmente tem direitos sobre o imóvel, não a propriedade. Nesse cenário o instrumento adequado tende a ser a cessão de direitos, com a anuência de quem a lei ou o contrato original exigir.

3. Existe financiamento ou programa habitacional?

Se o imóvel está alienado fiduciariamente ao banco e o comprador vai assumir as parcelas pagando uma diferença ao vendedor, o recorte é o repasse com ágio — e a concordância do banco credor é essencial. Se o imóvel foi adquirido pelo Minha Casa Minha Vida, há regras do programa que podem limitar venda, aluguel ou transferência.

Tabela rápida

Situação	Tipo de negócio
Vou alugar para alguém morar, sem data curta para acabar	Locação residencial
Vou alugar por alguns dias ou semanas (férias, curso, obra, tratamento)	Locação por temporada
Vou vender um imóvel quitado e registrado no meu nome	Compra e venda
Vou vender um imóvel ainda financiado e o comprador assume as parcelas	Venda de ágio
Tenho só uma promessa de compra, a posse ou direitos de herança	Cessão de direitos
O imóvel foi comprado pelo Minha Casa Minha Vida	Imóveis do MCMV
Sou corretor ou imobiliária e preciso padronizar documentos	Uso profissional
Lido com vários tipos de negócio ao mesmo tempo	Catálogo completo

Quando procurar um advogado

Há herdeiros, menores, interditados ou pessoas casadas sem a concordância do cônjuge.
A matrícula mostra penhora, hipoteca, usufruto, indisponibilidade ou outro ônus.
O imóvel é irregular, sem matrícula individualizada ou com construção não averbada.
O valor envolvido é relevante para o seu patrimônio.

Este roteiro é uma orientação geral. Ele ajuda a encontrar o caminho, mas não substitui a análise do caso concreto por um profissional nem as exigências do cartório.